tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2008://1 2007-05-11T14:12:13Z これから借りようと思っている住宅ローン、今返済している住宅ローン、もしや損をしていませんか？ 住宅ローンの仕組みや契約のコツを知れば、借り換えや繰上げ返済などおトクな方法がきっと見つかります。 住宅ローンの申し込みと選び方では住宅ローン選び方を解りやすく説明していますのでぜひご利用ください。 Movable Type 3.35 tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.6 2007-03-09T07:37:05Z 2007-05-11T02:14:32Z

■頭金とは 頭金とは、住宅ローンを組む際に、自己資金として自分が用意できる金額の...

頭金とは、住宅ローンを組む際に、自己資金として自分が用意できる金額のことをいいます。通常いわれているのは、"頭金は物件価格の２割以上"ということです。 なぜ物件価格の２割なのでしょうか？それは、融資が可能な額と関係してきます。以前は公的融資である住宅金融公庫などで融資を受ける場合、借入可能な最大限度額が物件価格に対して８割までと決まっていたからなのです。 つまり、 物件価格　ー　借入限度額　＝　頭金（自分で用意しなければならない現金） 　　　　　　（物件価格の８割）　　（物件価格の２割） というわけで、物件価格の２割は頭金として用意しなければなりませんでした。現在は、住宅金融公庫の制度も廃止となり、民間ローンでも８割を超えて融資してくれるところも出てきました。”頭金ゼロ融資”などという言葉もあります。けれども、それで安心してはいけません。頭金として用意したお金以外にもまだ必要なお金があるのです。 ■頭金以外に必要な経費 あとで詳しく説明しますが、住宅を取得する時には、物件代金だけはなくいろいろな費用が別途に必要になってきます。登記のための税金や、借入れのためのローン保証料、その他手数料など。そういった諸費用の額は、だいたい”物件価格の３％?１０％（平均で６％前後）”といわれています。 例えば、３０００万円の物件を購入する際には、６００万円の頭金と約１８０万円の諸費用で合計７８０万円のお金が必要になるということです。ですから、頭金と諸費用を合わせた金額、物件価格の３割程度の自己資金は用意しておいたほうがいいということです。 実際に、住宅金融公庫の融資を利用した人のデータが以下にありますが、ご覧のように一般的にも自己資金の割合は物件価格の２割?３割となっています。 ]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.7 2007-03-09T07:38:08Z 2007-05-14T02:05:41Z

■住宅ローンに必要な経費とは？ 住宅ローンを組むときには、少なくても物件価格の２...

もし、ローンの支払いが出来なくなってしまった場合は、保証協会や銀行指定の信用保証会社があなたの借入金の肩代わりをすることになります。その保証料として保証会社に前もって支払う金額が住宅ローン保証料です。 ２０００?３０００万円の借入に対し、保証料は約３０?５０万円程度必要とされています。最近では、保証料が必要ないローンもあります。 融資を受ける金融機関に支払う事務手続きのための手数料です。これは、それぞれの金融機関によって定められている金額になります。 不動産会社に仲介してもらって物件を取得した場合、その不動産会社に支払う仲介料です。物件購入価格の３％＋６万円と決まっています。（宅地建物取引業法） 住宅ローンの返済者が万一、死亡や事故によって返済が出来なくなった場合にローンの残高が全額支払われる保険のことです。民間の金融機関ではほとんど加入が義務付けられています。借入金額や返済期間、金融機関によって、金額は異なっています。 火事や地震などの天災による建物の被害に備えて支払う保険料です。他に家財保険などもあります。保険料は、各保険会社によって異なります。 不動産登記の際にかかる登録免許税と、司法書士へ依頼した場合にかかる司法書士への報酬など。 住宅取得のための売買契約書やローンを組む時に必要な文書等を作成した時に課税される国税。 ＜売買契約書＞ 　売買金額が１，０００?　５，０００万円で印紙代が１５，０００円 　　　　　　５，０００?１０，０００万円で　　　　４５，０００円 ＜金銭消費賃借契約書＞ 　借入金が１，０００?　５，０００万円で印紙代が２０，０００円 　　　　　５，０００?１０，０００万円で　　　　６０，０００円 不動産を取得したときに土地と建物のそれぞれにかかる税金です。原則として固定資産税評価額の３．５％必要ですが、軽減措置があります。 不動産を取得したときに行う不動産登記の際に課税される税金。抵当権設定登記、所有権移転登記、所有権保存登記などがあり、固定資産税評価額の１％程度必要です。 土地や建物の所有者が支払わなければならない税金のこと。それぞれの資産に評価額というものがあり、取得物件の評価額に対して１．４％の税金がかかってきます。 ]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.8 2007-03-09T13:26:46Z 2007-05-11T02:15:48Z

■住宅ローンを組む際に必要な書類について 住宅ローンを申込んで融資を受けるには、...

]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.9 2007-03-09T13:29:59Z 2007-05-11T02:16:05Z

■名義とは？ 簡単にいえば、取得した住宅の登記簿上の持主（所有者）は誰かというこ...

■名義とは？ 簡単にいえば、取得した住宅の登記簿上の持主（所有者）は誰かということです。名義は、夫など一人にする場合と夫婦・親子など二人以上の名義にする場合とがあります。二人以上の名義にすることを「共有名義」といいます。 マイホームの名義を誰にするか、登記簿に記載するのは簡単なことですが、そのあと支払わなければならない税金などに差が出てきます。夫婦共働きや親が援助してくれる場合など、共有名義にした方がよいこともあります。 ■住宅を共有名義にするメリット、デメリット ●住宅ローンの控除が夫婦で受けられる！ 住宅を取得すると、「住宅ローン控除」という税金控除の制度を受けることが出来ます。ローンの返済期間が１０年以上であれば、年末のローン残高の1％の金額を所得税から減税してくれるというものです。適用になる住宅の条件はありますが、条件を満たしていれば購入後10年間住宅ローン控除が受けられるのです。(詳しくは、019住宅ローン減税参照） 住宅の名義を共有していて、夫婦共働きで妻のほうにも一定の収入があり、所得税を納めてローン返済をしていれば、それぞれが住宅ローン控除を受けられるわけです。 つまり、住宅ローン控除の合計額が夫一人分の時より多くなり、得をするということですね。 ＜控除対象になる住宅の条件＞ ・購入した住宅の面積が５０?以上であること。 ・住宅取得者の所得金額が３０００万円以下であること。 ・住宅を取得した日から６か月以内に入居し、その年の年末まで継続して住んでいること。 ・一定の金融機関などから借入れた住宅ローンの返済期間が１０年以上あること ●住宅を売却した場合★★★ 住宅を売った時に、買ったときより高い値段で売れたとします。その時に出た売却益に対しての控除が受けられる場合があるのです。 「居住用財産の譲渡所得の３０００万円控除の特例」という制度で、これは、住宅を売った場合、３０００万円までの利益には税金が控除されるというものです。 夫婦二人の名義であれば、それぞれにこの特例が適用され、控除される金額が増えるというわけです。 ●贈与税がかかってしまう？ 逆に、共有名義にすることでデメリットが生じる場合もあります。贈与税の問題です。 例えば、夫婦共働きの頃に共有名義でローンを組んだ後に、妻の方が子供が出来て仕事をやめたとします。そして、所得のない年があったとして、夫の方が妻のローン返済分を支払った場合、夫から妻への贈与とみなされて贈与税が課税されてしまう場合があるのです。 贈与税が発生するのは、原則として年１１０万円を超える金額に対してですので、妻側のローン返済分が年間で１１０万円以下なら課税されることはありません。 ★★★]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.10 2007-03-09T13:31:48Z 2007-05-14T02:17:14Z

■返済金利のタイプ 住宅ローンの返済金利のタイプには、大きく分けて「固定金利型」...

●変動金利型 一方、「変動金利型」というのは、市場金利の変動に合わせて定期的に金利が変わるタイプです。借入時は低金利だったものが、見直しの時点で高くなっていれば返済金額もあがってしまうということになります。 金利が変わるといっても、実際には５年間ごとに見直しされるので、最低５年間は一定の金利が続きます。また、市場金利が高くなった場合でも、返済額は最大で２５％までしか上昇しません。 変動型金利を採用しているのは、主に民間の住宅ローンです。 ●固定金利選択型 「固定金利選択型」とは、固定金利型と変動金利型を組合わせたような金利タイプです。３年、５年、７年というように一定の期間だけ金利が固定されます。おもに以下の３タイプがあります。 ＜変動型に切り替えると固定型に変えられないタイプ＞ 固定金利の期間が終了した時、もう一度固定型の選択をすることは出来るが、その時に変動型に切り替えると固定型には戻せない。 ＜変動型に切り替えた後でも固定型に出来るタイプ＞ 固定金利の期間が終了時、変動型に切り替えたとしても、そのあと再び固定型を選択できる。 ＜変動型と固定型が自由に選択できるタイプ＞ 借入時に変動型を選択しても、いつでも固定型に切り替えることができる。 固定金利選択型のデメリットは、固定期間が終了した時点で発売されている住宅ローンへ切り替えなければならないため、場合によっては返済額の負担が急増することもある点です。 ■長期固定金利で低金利の金融機関 ●ＳＢＩモーゲージ　http://www.flat35.jp/index.html 金利の低さナンバーワン。２．８２１％低金利のＳＢＩ住宅ローン「フラット３５」。 保証料、繰上返済手数料なし。頭金０でも融資可能。 ●楽天モーゲージ　http://mortgage.rakuten.co.jp/index.html 楽天も住宅ローン商品「フラット３５」を発売。長期固定金利２．８７１％。ネットで簡単、来店せずに契約可能。保証料、繰上返済手数料なし。 ●ろうきん　http://chuo.rokin.com/kariru/jyutak_loan.html 最高１億円の生命保険つき。一部繰上返済手数料無料。固定金利選択型。当初の３年間の金利１．２５％。その後１０年間の固定金利２．２５％。金利優遇キャンペーンあり。 ●ソニー銀行　http://moneykit.net/visitor/hl/ 申込みから契約まで来店不要。金利タイプの変更もネットでＯＫ。借入金額最高１億円。現在にあわせて見直せる、メンテナンス性に富んだ商品。 　 ●住友信託銀行　http://www.sumitomotrust.co.jp/ 金利特別優遇措置あり。固定金利特約３０年、金利２．９４％。インターネットで土日祝日も受付ＯＫ。繰上返済手数料無料。 ●新生銀行　パワースマート住宅ローン　http://www.shinseibank.com/index.html 保証料、繰上返済手数料無料。選べる金利タイプ。返済期間２０年で金利２．８５％、２５年２．９５％、３０年３．０５％、３５年３．１５％。 ●三菱東京ＵＦＪ銀行　http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/index.html 返済期間最長３５年。最高融資金額１億円。繰上返済や金利の選択がネットでＯＫ。 金利、変動タイプ２．６２５％、固定特約タイプ２．７００％?。長期固定金利３．３５％。住宅諸費用ローンあり。 ■公的融資の金利一覧（Ｈ１９年２月５日から適用） ●新築・建売・マンション・リユース住宅購入 ●財形住宅融資 ※詳細は住宅金融公庫のホームページに記載されています。 （ＵＲＬ　http://www.jyukou.go.jp/news/news/news_kinri.html） ]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.11 2007-04-27T14:23:49Z 2007-05-11T02:17:07Z

住宅ローン　審査基準 ■住宅ローンの審査とは？ 住宅ローンを申込んで融資を受ける...

■住宅ローンの審査とは？ 住宅ローンを申込んで融資を受けるためには「審査」に通らなければなりません。住宅ローンを組むために、色々面倒な手続きや書類の準備をしたことがムダになってしまわないために、そして何より、融資を受けて夢のマイホームを手に入れるために、無事に審査をパスしたいですね。 住宅ローンの審査の特徴は、"申込みをする本人に対しての審査"と、"購入する住宅に対しての審査"の二つがあるということです。人に対しての審査は、長期に渡ってのローン返済に対する返済能力を問うものです。物件に対しての審査は、担保としての価値がどのくらいあるかどうかを問うものです。 では、具体的にどういう審査基準に基づいて住宅ローンの審査が行われるのでしょうか。 ■審査の期間は？ 公的融資の場合と民間ローンの場合で多少の違いはあるようです。 だいたい、ローンの申込みから１ヶ月程度と思っておくとよいでしょう。 ■審査の基準について まず、人に対する審査基準について特に重要と思われるものを以下にまとめてみました。 ●人に対する審査基準 １．年収 やはり、長期に渡る住宅ローンを返済できるかどうかの一番のポイントは、収入(税込みの年収）にあるといえます。 ＜返済比率＞ ローン返済が滞りなく行っていけるかどうかを見るのに「返済比率」という基準が使われます。これは、融資を受けようとする住宅ローンとその他の借入金額の総額が、年収に対してどのくらいの割合になるかを計算するための比率です。 以下に、年収に対する一般的な返済比率を示しておきます。 ２．勤務先と勤続年数 勤務先の会社の経営状態や、経営規模などが審査のポイントです。また、勤続年数も大事なポイントとなります。最低でも勤続３年以上は必要と思ってください。５年以上なら安心でしょう。
３．ほかに借入（ローン）があるか 融資を受けようとする住宅ローンの他にマイカーローンや教育ローンなど、他の借入れがあるかどうか。また、消費者金融でキャッシングを行ったことがあるか。普段の支払いにクレジットカードを使ったことがあるか、リボ払いなどを現在行っているか。 以上のような情報は、信用情報センターというところにすべて記録されているので、ごまかすことなく正直に申告しましょう。 分割払いやリボ払いをしている場合は、将来の住宅ローン返済にも影響を及ぼしかねないので注意です。また、キャッシングに関しては利用すること自体が大きなマイナスポイントですので、事前に全額返済しておいた方がよいでしょう。 次に、購入する物件（住宅）に対する審査基準についてです。　 　 ●物件に対する審査基準 ＜担保掛目＞ 取得物件の「価値」に対する「住宅ローン借入希望額」の割合のことです。 　　　住宅ローン借入額　　÷　　物件価格 　　　 通常は、８０％を担保掛目とするので、この範囲内の金額が融資額になります。 例えば、４，０００万円の物件価格を取得するには、３２００万円まで融資可能ということです。 また、建築物に関する法律には「建築基準法」というものがありますので、この法律に違反する物件は原則審査には通らないと思ってください。だいたい、現在販売されている新築物件は、この基準をクリアしているものがほとんどですが、中には昭和初期などに建てられた中古住宅などは違反建築物の可能性がある場合もあります。 さらに中古マンションの場合などは、築何年であるかということも審査の対象になりますので注意が必要です。]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.12 2007-04-27T14:25:22Z 2007-05-11T02:17:27Z

■住宅ローンの返済方法 住宅ローンに限らず、ローンを返済していくという事は借入れ...

【メリット】 ・毎回支払う返済額が一定なので、返済計画がたてやすい。 ・支払いはじめの返済負担が抑えられる。 ・返済途中で繰上げ返済をして、支払い利息を軽減できる。 【デメリット】 ・支払いはじめの利息部分の返済額が多く、その分元金部分がなかなか減っていかない。・返済総額、利息の総額が元金均等返済より多い。 ●元金均等返済方式 返済するローン金額の”元金部分”が毎回一定であるというものです。毎回一定の元金に加えて、その時々のローン残高に対する利息を返済していく方法です。 ＜例＞ ３０００万円を金利３％、３０年間で返済する場合。 元金と利息の内訳は１回目では元金８３，３３４円に対し利息が７５，０００円、返済合計額は１５８，３３４。１２回目（１年後）では元金８３，３３４円に対し利息が７２，７０８円、返済合計額は１５６，０４２円。２４回目（２年後）では元金８３，３３４円に対し利息が７０，２０８円、返済合計額は１５３，５４２円。１０年後では元金８３，３３４円に対し利息が５０，２０８円、返済合計額は１３３，５４２円といった具合に、年を追うごとに利息部分の支払額が少なくなっていくので、返済金額が減っていくわけです。 また、返済総額は約４３５４万円、利息の総額が約１３５４万円となります。 【メリット】 ・毎回一定額の元金が減っていくのでローン残高が確実に減っていく。 ・返済総額、利息の総額が元利均等返済より少なくてすむ。 【デメリット】 ・支払いはじめの返済額が大きいので負担が重い。 それぞれのライフプランに合わせて返済方法を選んでください。 ■ボーナス時併用返済について もうひとつ、住宅ローンの返済方法には、毎月均等に一定金額を返済していく「毎月返済」という方法と、ボーナス時に毎月の返済分に加えて余分に返済する「ボーナス時併用返済」という方法があります。 ボーナス時併用返済では、ボーナス月に一気に返済額を増額して返済するので、その分毎月の返済額を少なくすることができます。 また、ボーナス時に割増しして支払える金額は住宅ローンによって決まっています。公的融資では借入額の４０％以内、民間ローンでは５０％以内となっています。 ＜ボーナス返済の例＞ ３０００万円を金利３％、３０年間で返済する場合で、１割をボーナス返還に回す場合。 毎月の返済額→約１２万円 ボーナス時返済額→約８万円（＋毎月返済額１２万円） ↓ 返済期間⇒３０年から２６年に短縮。総返済額は約△２２７万円。 ボーナス時併用返済の利点は、例のように早くローン返済年月を早め、総返済額も減らせることです。しかし、勤めている会社がずっと安定していて決まった額のボーナスをもらえるとは限りませんので、あまりボーナス時の返済額を多く設定すると、のちのち支払いが苦しくなる可能性があります。 将来的にずっと支払っていけるのか、よく検討したうえでボーナス時に併用して返済するかどうかを決めて下さい。]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.13 2007-04-27T14:26:47Z 2007-05-11T02:17:45Z

■返済期間と借入れ金額 住宅ローンの借入を行う場合、返済期間をどのくらいにするか...

　 住宅ローンを返済はじめから終わりまでトータルで支払わなければならない金額が５００万円近く違ってきます。 ■返済期間の決め方ポイント 返済期間を決めるときにポイントとなる点をあげておきます。 ・住宅ローンの返済は、定年までに完了させるのがベスト。 　いくら７０、８０歳まで借入れ可能といっても、定年後、収入がぐっと少なくなってからの住宅ローン返済は負担が大きいですよね。余裕をもった老後を送るためにも、ローン返済は定年までに終わらせたいものです。 ・返済期間は、（定年の年齢）?（購入時の年齢）が、目安。 　６５歳が定年の方が３５歳の時に住宅を購入した場合、返済期間は３０年とするのが理想だということです。ただし、諸事情がありますし、必ずしもこの公式どおりにはいかない場合も多いと思いますが。 ・返済期間が長ければ長いほど毎月の返済額の負担は減るが、その分支払う利息が増える。返済期間は短いほうが実はトクである。 ほとんどのローンは１年単位で返済期間を自由に決めることが出来ますので、希望額を借入可能な範囲で短めに組むということがベストな方法だといえそうです。]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.14 2007-04-27T14:27:29Z 2007-05-11T02:18:11Z

■どの金融機関を選ぶのか 住宅を購入するために金融機関に融資をお願いする、などと...

金融機関側から質問があった時にスムーズに答えられるように、事前にこちらで準備できる資料は用意しておきます。 １．購入しようとする物件の価格や間取り、広さなどを自分なりに把握しておきましょう。不動産会社から図面などをもらっていればそれを用意しておきます。物件の場所も聞かれたときにすぐ答えられるように。中古物件の場合は、築何年であるかなども重要です。 ２．自分の年収や現在貯金がどのくらいあるかなど、我が家の経済状態をきちんと知っておきましょう。会社からもらう源泉徴収票などを用意しておくといいでしょう。 また、ほかに借入れがある場合は、どんな目的でいくら借りているのか、返済完了時はいつ頃かなども整理しておいてください。 ３．準備ができたら事前に金融機関に連絡を取り、訪問する日時を決めます。この時、めぼしをつけている金融機関を複数選んで同時に話を進めていきましょう。比較検討がしやすいです。 【金融機関へ出向いたら】 １．訪問日当日は、余裕を持って約束の時間より少し早めにつくようにしましょう。間違っても遅刻はいけません。服装もそれなりに気を使いましょう。あなたの誠実さ、真剣さが相手に伝わるような態度を心がけてください。 ２．まずは名刺交換と挨拶です。職業や会社名、キャリアなどを簡単に自己紹介してください。落ち着いた堂々とした態度で担当者に好印象をあたえましょう。 ３．具体的な相談に入ります。購入したい物件の価格や内容を説明します。ここで建物の図面がある場合は提出してください。担保評価が高いことをアピールするのがポイントです。 ４．金融機関の商品の説明を受けます。ここで、融資の可能性を単刀直入に聞いておきましょう。その場で回答が得られなくても、相手の様子で感触はつかむことが出来るものです。 ５．金融機関側からの質問には、正直に誠実に答えましょう。他での借入状況などは、ごまかしても調べればちゃんと金融機関側にわかってしまうことなのですから。 そして、向こうから用意してほしいといわれた書類等があれば、すみやかに用意できるようにします。 ■こんなことを聞かれます 金融機関で聞かれる質問などを集めてみました。当日、担当者からの質問に答えられずに困らないよう、事前にどんなことを聞かれるのか理解しておきましょう。もちろん、各金融機関によって質問に差があるとは思いますが、一般的なこととして頭にいれておくとよいと思います。 Ｑ）自己資金が少し足りないようですね。 Ａ）できるだけ自力でと考えていますが、保証人を立てることは出来ます。 Ａ）親からの融資も相談してみます。両親との提携ローンの可能性はありますか？ Ｑ）この購入価格では年収がもう少しあるといいのですが。 Ａ）この先、今より少しずつですが昇給すると思いますし、妻もパートに出る予定でいます。 Ａ）今検討しているのは新築ですが、中古マンションなど物件のランクを下げれば可能でしょうか？ Ａ）二世帯住宅で両親との収入合算の場合はどうでしょうか？ Ｑ）古くて担保能力が不足しています。（中古マンションの場合） Ａ）リフォームしているので古さは感じません。立地条件もいいですし、一度見て頂ければ担保価値のあることはわかって頂けると思います。 Ｑ）自営業はなかなか大変のようですが。将来的にはどんな感じですか？ Ａ）妻にも給料を支払える状態ですし、貯金もあります。現状維持は可能な状態です。 Ａ）住宅を購入後は、家を仕事場にする予定で現在の家賃分がいらなくなる予定です。 Ａ）健康面でも問題はないですし、現在の顧客先はみんな安定しています。今後も顧客の開拓を継続して行っていくつもりです。 Ｑ）勤務先の業績が振るいませんね Ａ）その分、多少保証料や金利が高くなるのは仕方ないと考えています。保証人を立てることも可能です。 Ｑ）保証人を立てることはできますか？ Ａ）両親も健在ですし、兄弟も定職についているので大丈夫だと思います。 Ｑ）過去、入院したことがありますか？ Ａ）以前、体調を崩したことがありますが、今は問題ありません。 Ａ）現在は異常がまったくありません。診断書も提出できる用意があります。]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.15 2007-04-27T14:28:36Z 2007-05-11T02:18:38Z

■住宅ローンの借り換えとは？ 住宅ローンの借り換えとは、今利用している住宅ローン...

■住宅ローンの借り換えとは？ 住宅ローンの借り換えとは、今利用している住宅ローンよりも条件のよい住宅ローンに乗り換えることをいいます。新たに住宅ローンの借入れをし、その資金で今までの住宅ローンを一括返済します。そして、新たに借入れたローンの返済をしていくやり方です。 では、今までの住宅ローンより条件のよいローンとはどういうものをいうのでしょうか。借り換えすることが必ずしもいい場合ばかりではありません。 以下に借り換えた方がよい場合を挙げてみました。 ●借り換えた方がよい場合 １．住宅ローン残高が１，０００万円以上ある。 ２．借入期間が１０年以上残っている。 ３．借り換えた場合、金利が１％以上低くなる。 また、借り換えは｢公的融資｣⇒「民間ローン」、「民間ローン」⇒「民間ローン」の２パターン。民間ローンから公的融資への借り換えはできません。 ■住宅ローン借り換えの注意点 住宅ローンの借り換えを行う場合の手続きは、最初にローンを組んだ時と同じ手順を踏みます。ですから、審査がもう一度ありますし、ローン契約書の印紙代や事務手数料、保証料といった諸費用もかかってきます。それらの諸費用を差し引いても借り換えを行った方が有利なのかどうかを検討してください。 また、過去１年間で住宅ローン返済に延滞が生じた場合なども、借り換えが出来なくなることがあるので注意が必要です。担保となる住宅の価値が借り換えを行う際のローン残高より少なくなっている場合（担保割れ）も借り換えが出来ないことがあります。 ■借り換えした時の効果 実際に借り換えをした時に、どのくらい返済金額に差が出るのかシュミレーションしてみましょう。 ＜例１＞ローン残高が約２０００万円で、残りの返済期間が１７年、金利４．２５％の住宅ローンを以下のように借り換えた場合、返済総額の差が約４５０万円となり、かなりのメリットが見込めます。 ＜例２＞３０００万円のローンを金利４％、返済期間３０年で借りているとして、そのまま続けた場合と、金利３％で５年後、１０年後に借り換えを行った場合の１年間の返済額の軽減率を比べてみてください。 住宅ローンを借り換えた場合の効果は、借り換え前と借り換え後の金利の差が大きいほど効果があります。また、返済期間が長いほど、返済残高が多いほど効果があるといえます。]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.16 2007-04-27T14:29:33Z 2007-05-11T02:18:58Z

■繰上げ返済とは？ 繰上げ返済とは、毎月支払っている住宅ローン返済額とは別に、ま...

＜例＞３０００万円を金利３％、返済期間３５年で借入れた場合。 毎月の返済額は約１１．５万円になります。これを５年後に約１００万円繰上げ返済したとしましょう。返済額は１１万円のまま、住宅ローンの完済時期は約２０回分早まり、金額にして１４０万円相当の利息を軽減できることになります。 ●返済額軽減型 現在支払っている住宅ローンの返済期間は変えずに、毎月の返済額を軽減するやり方です。毎月の返済額を減らすわけですから、日々のやりくりは楽になりますが、利息の軽減効果は期間短縮型に比べて低いといわれています。 ＜例＞３０００万円を金利３％、返済期間３５年で借入れし、５年後に約１００万円の繰上げ返済をした場合。 毎月の返済額が、繰上げ返済前の１１．５万円⇒１１．１万円となり、月々約４０００円、合計約５０万円の支払い利息が軽減できることになります。 ■繰上げ返済の優先順位 公的融資と民間ローンなど、複数の住宅ローンを利用している場合、どの商品から繰上げ返済していくのがよいのでしょうか。以下に優先順位をつけてみました。 １．金利が高い住宅ローン 金利の高い商品ほど、繰上げ返済した時に支払い利息・返済総額を多く減らすことが出来ます。 ２．変動金利の住宅ローン 現在のような低金利時代が長く続けばよいのですが、将来の金利がどうなるかはわかりませんので、返済金利がアップする前に繰上げ返済しておきましょう。 ３．返済期間の長い住宅ローン 返済期間が長く、定年後も住宅ローンを払い続けなければならないのは不安です。出来れば早めに繰上げ返済で期間を短縮しておくのが得策です。 ４．借入金額の多い住宅ローン １１年目以降に金利が上昇する「段階金利制度」などの商品を利用している場合は、金利上昇の前に繰上げ返済で総返済額を軽減しておくのが有利です。 ■繰上げ返済時の手数料について 繰上げ返済は、何回でも実行することができます。ただし、下図のように繰上げ返済時には手数料がかかってきますので、そのあたりも考慮にいれた上で効率的に行ってください。 ]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.17 2007-04-27T14:30:46Z 2007-05-11T08:40:05Z

■リフォームローン 住宅ローンは、住宅を購入する時にだけ利用できるのではありませ...

■買い替えローン 買い替えローンとは、住居の老朽化や家族構成の変化などによって住宅を買い替えようとする場合に利用できる住宅ローンのことです。 住宅を買い替えて新しくローンを組む方法は、現在所有している住宅を売却することによって得たお金を新たに購入しようとする住宅の資金にあてるのが一般的です。しかし、現在所有している住宅を購入時に組んだ住宅ローンは、住宅の売却時には完済させなければなりません。 ですから、買い替えの際に頭金に出来る金額は、住宅を売却した代金から現在の住宅ローンの残額と新たに登記などをする時の諸費用を差し引いた残りということになります。 また、売却代金がローンの残額を下回ってしまう場合などは、前の住宅ローンを完済するために買い替えローンで資金調達することも必要になってきます。そのために各金融機関でも特別なローンが用意されています。通常の、住宅購入額の８０％融資という枠を大きく超えて融資されるケースも出てきます。 もちろん、無理な借入れはせず、しっかり資金計画や返済計画を立てたうえで利用することをおすすめします。 ]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.18 2007-04-27T14:31:22Z 2007-05-11T02:19:48Z

■中古物件とは？ 文字どおり、新築ではなく築後何年か経過している住宅のことをいい...

■中古物件とは？ 文字どおり、新築ではなく築後何年か経過している住宅のことをいいますが、平成１４年度より住宅金融公庫ではこの中古物件のことに「リ・ユース住宅」というしゃれたネーミングを施しています。 若い世代には、中古物件というより響きもよく購買意欲をそそられるネーミングですね。リ・ユース住宅の中でも外壁や基礎にひび割れがないこと、給排水設備がしっかりしているなどの条件を満たしている優良物件については、特に「リ・ユースプラス物件」として融資条件を緩和しています。 ■中古物件を選ぶメリット・デメリット さて、中古物件を選ぶメリットというのはどんな点でしょうか。 やはり第一には”価格が安い”ことがあげられます。築年数の長い物件ほど価格は安くなりますが、担保価値がその分下がるということですので、そのあたりの兼ね合いが難しいところです。 第二には、リフォームなどをして自分の思いに近い家にすることが出来ます。第三には、住宅そのものが安い分、住環境（駅から近い、学校や病院などがある等）のよさに重点を置くことができます。 一方、建築物の条件によっては税金の軽減措置などが受けられない場合があるので、事前の確認が必要です。 ●税金の軽減措置が受けられない物件 １．築２５年以上の物件で一定の耐震性を備えていない物件 ２．バルコニーなどの建物の共有持分を入れた面積が５０?未満の物件 ■中古物件の融資条件 平成１９年４月から始まる公的融資「フラット３５」の融資を受けるために必要となる中古物件の条件を以下に挙げておきます。 なお、詳しくは住宅金融公庫のホームページで確認してください。 （ＵＲＬ　http://www.flat35.com/tetsuduki/kijyun/cyuko.html）]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.19 2007-04-27T14:33:12Z 2007-05-11T14:13:05Z

■住宅ローン控除とは？ 住宅を購入したりリフォームや増改築を行った際、一定条件を...

■住宅控除を受けるために必要な書類 住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けるためには、以下の書類を用意する必要があります。住宅を取得した年の年末から、銀行などから送付されてくる残高証明書のハガキなどは、大切に保管しておきましょう。 ■住宅ローン控除の注意点 住宅を取得して、最初にこの控除を受ける年には”確定申告”が必要です。翌年からは年末調整でできますが、サラリーマンの方は初年度の確定申告を忘れずに行いましょう。 また、その年に支払う所得税額までしか控除は受けられません。計算上、それ以上の控除額があったとしても、支払う所得税額を超えての控除はできません。 その他、親が所有している住宅を子供が住宅ローンを組んで増改築した場合などは、住宅ローン控除は受けられませんので注意が必要です。 ●こんな場合は？ 住宅を取得後、転勤になってしまった場合、住宅ローン控除を受けることはできるのでしょうか？家族で転勤先に引っ越した場合や、転勤の間、第三者に住宅を賃貸した場合などはローン控除は受けられなくなります。 ダンナさんだけが単身赴任で、家族はその住宅に住み続ける場合のみ、控除を受けることができます。 なお、以前は、転勤期間が終了して再びその住宅に住み始めても、減税は適用されませんでしたが、平成１５年以降、制度が改正されてローン控除を受けられるようになりました。ただし、細かい条件がいろいろとありますので、税務署等で確認が必要です。]]> tag:xn--hekm0a443zu0m.jyuutaku-loan.com,2007://1.20 2007-04-27T14:34:08Z 2007-05-11T14:12:13Z

■住宅ローン　こんなときどうする？ 住宅ローンに関する問題の対処法などをＱ＆Ａ形...

はい。確かにそういう借入れの仕方が出来る商品もあります。物件価格の１００％まで融資しますという商品で、その他の諸費用はまた諸費用ローンとして別に借りるのです。 しかし、住宅ローン返済は長い道のりです。最初に無理な返済計画を立てて住宅を購入したとしても、完済できなければ意味がありません。 ここは「頭金ゼロ」の誘惑に惑わされず、セオリーどおりに頭金等を準備して借入れされることをおすすめします。



住宅資金を親から援助してもらう時の特例がありますので、その制度を利用すれば課税対象にはなりません。 通常贈与として非課税になる金額は年間１１０万円までですが、住宅資金に限ってこの非課税枠を５年分一度に受けることが出来るという特例制度です。これは、夫婦それぞれの親から贈与を受けることが可能ですので、夫婦で１１０万円×５年分×２ということで、最高１１００万円までは非課税で親から援助してもらえるというわけです。



住宅ローン返済はとても長い道のりです。途中、病気やリストラなど予期せぬ出来事で返済が苦しくなる場合も少なくはありません。 そんな時は、安易にキャッシングなどで借入れを増やしたりせず、まずは借入れ先に相談してみましょう。公的融資の場合も民間ローンの場合も、そういう場合の救済措置があるものです。例えば、一定期間だけ金利分だけ返済するとか返済期間を延長するなどです。 この時、大事なことは、早めに相談するということです。身動きが取れなくなってしまう前に、事前に金融機関等に相談してみましょう。



住宅ローンの借入れ以外にも複数のキャッシングがあるのではありませんか？また、住宅の購入金額に対して用意している頭金が少ないのではありませんか？ 通常、頭金は物件価格の２割は必要です（005住宅ローン　頭金とは？参照）。また、住宅ローンを組む前に、出来るだけ他の借入れは完済しておくようにすべきです。 資金計画に無理があったのではないか、もう一度よく検討してみましょう。



社会保険料を支払っていない場合は、原則として住宅ローンは組めません。 住宅ローンは３０年、３５年と長期に渡って返済が続きます。定年後も返済が続く場合は、退職金や年金でまかなうことになるわけです。そんな時、国民年金を支払っていなければ当然老後の年金ももらえないという事になり、住宅ローンの返済が出来なくなってしまう可能性があるわけです。 サラリーマンの方は給料から自動的に天引きされる社会保険料ですが、自営業の方はしっかり国民年金を支払っていないと住宅ローンは組むことが出来ないということを覚えておきましょう。



原則は勤続年数は３年以上でないと融資は難しいようです。けれども最近は、なかなか一つの会社に定年まで勤めるという事も少なくなってきました。金融機関のほうでもそのへんは考慮に入れてくれるケースもあるようです。 転職しても、以前働いていた会社と業種が同じであれば、勤続年数を通算して計算してくれるのです。ただし、まったく今までのスキルが活かせない異業種への転職や、転職によって大幅に収入がダウンするような場合は審査が通らないケースもあるようです。



住宅を購入するとき、資金を夫婦で出し合ったとします。この場合、名義をどちらか一方だけにしておくと、他方のお金は贈与されたものとみなされ課税対象になってしまうことがあります。ですから、共有名義にする方がよいでしょう。そうすることによって、住宅ローンの控除も夫婦がそれぞれに受けることが出来ます。 ただし、離婚してしまった場合など、共有名義にしていたことで残りのローン返済の分担の仕方でトラブルになることも多いようですので、気をつけてください。



サラリーマンで定期的にボーナスの支給がある場合は、普段の返済額を低めに設定し、ボーナス時にまとまった額を返済するようにすれば、毎日の暮らしにかかる負担は少なくてすみます。しかし、ボーナスは会社の業績に左右されるため、必ず将来的にも同じ金額支給があるとはかぎりません。また、普段の支払額が少ないためにあまり元金部分が減っていかないということもあります。 どちらかといえば、ボーナス時併用型の返済の仕方よりは、繰上げ返済時にボーナスを当てていくやり方の方がベストでしょう。]]>